img

Районна рада

Інтернет-ресурси

Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Банер
Емфітевзис – як альтернатива договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення PDF Друк
Понеділок, 25 березня 2019, 17:30

Останнім часом, значного поширення серед аграріїв набуває такий вид землекористування як емфітевзис, що підтверджується значним зростанням кількості укладання відповідних договорів. Враховуючи те, що переважна більшість власників земельних ділянок сільськогосподарського призначення віддають їх у оренду, вважаючи, що це єдиний спосіб передачі іншій особі права користування земельною ділянкою, виникає необхідність більш детального висвітлення питання про те, що собою являє емфітевзис.


Поняття емфітевзису визначено у ст. 407 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України) та ст.1021 Земельного кодексу України (надалі – ЗК України), зокрема передбачається, що під ним розуміють користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Разом з тим, іншим, більш поширеним та відомими правовим інститутом, що дає можливість використовувати земельні ділянки для ведення сільськогосподарського виробництва, є оренда земельних ділянок.

 

 

ПОРІВНЯЄМО ОСОБЛИВОСТІ НАДАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ В ОРЕНДУ ТА ЕМФІТЕВЗИС

ОРЕНДА ЗЕМЛІ

ЕМФІТЕВЗИС

Поняття

Засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст.1 Закону України «Про оренду землі» )

Відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб

Підстава виникнення

Договір оренди земельної ділянки.

Укладення договору оренди   земельної ділянки може бути
здійснено на підставі цивільно-правового договору  або  в  порядку
спадкування (ст.16 Закону України «Про оренду землі»)

Договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис)

Форма договору

Письмова без обов’язкового нотаріального посвідчення.

(Типова форма оренди затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 р.,

№ 220)

Письмова без обов’язкового нотаріального посвідчення. Типової форми договору не існує.

Державна реєстрація договору

Є обов’язковою

Об’єкт договору

Земельна ділянка будь-якої форми власності та категорії земель

Земельна ділянка сільськогосподарського призначення будь-якої форми власності

Сторони договору

Орендодавець – громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи (ст. 4 Закону України «Про оренду землі») .

Орендар - громадяни та юридичні особи України, іноземці і особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання і організації, а також іноземні держави, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ст. 5 Закону України «Про оренду землі»).

Землекористувач - фізична чи юридична особа, що є резидентом або нерезидентом, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Власник земельної ділянки – фізична чи юридична особа резидент якій на праві власності належить земельна ділянка сільськогосподарського призначення (ст. 407 ЦК України).

Оплатність

договору

Оплатний

Оплатний чи безоплатний

Істотні умови договору

Визначені у ст.15 Закону України «Про оренду землі»:

  • об’єкт оренди (кадастровий  номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • строк дії договору;
  • орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату

Законодавчо не визначені.

Відповідно до положень гл.33 ЦК України та ст.1021 ЗК України ними можна вважати:

  • об’єкт емфітевзису (кадастровий  номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • цільове призначення земельної ділянки;
  • строк дії договору;
  • плата за користування земельною ділянкою з визначенням розміру, умов, порядку та строків виплати

Строк

дії договору

Строковий

Максимальний - не більше 50 років для земельних ділянок приватної, державної та комунальної власності (ч.1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі»).

Мінімальний:

v   не менше 7 років щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського  виробництва, фермерського  господарства, особистого  селянського  господарства;

v  не менше 10 років для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель   і на яких проводиться гідротехнічна меліорація (ч. 3 ст.19 Закону України «Про оренду землі»)

Строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності не може перевищувати 50 років (ч. 4 ст. 1021 ЗК України).

Момент виникнення права

Договір укладений з моменту його підписання або нотаріального посвідчення.

Права за договором виникають з моменту державної реєстрації права на емфітевзис/права оренди.

Форма оплати за договором

  • для земель приватної власності – грошова або натуральна
  • для земель державної або комунальної власності  грошова

Визначається за домовленістю сторін. Розмір плати не залежить від нормативної грошової оцінки землі, відсутнє будь-яке визначення її максимального та мінімального розміру

Можливість відчуження

Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років (ч. 5, 6 ст.93 ЗК України).

Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності  не  може  бути  відчужено  її  орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу (ст. 8 1 Закону України «Про оренду землі»).

Право емфітевзису може відчужуватися (договір купівлі-продажу майнових прав, застава)  і передаватися у порядку спадкування без згоди власника земельної ділянки (ч. 2 ст. 102 1 ЗК України).

Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного фонду, передано у заставу (ч. 3 ст. 102 1 ЗК України).





При здійсненні вибору між договором оренди та емфітевзисом варто звернути увагу на наступні аспекти:


1) ст. 22 ЗК України встановлює, що землі сільськогосподарського призначення можуть бути надані у користування різним суб’єктам для певних чітко зазначених потреб, зокрема: громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства; сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства; несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства; оптовим ринкам сільськогосподарської продукції - для розміщення власної інфраструктури.


Таким чином, укладати договір емфітевзису на стороні землекористувача має право юридична особа, установчими документами якої передбачається здійснення вищезазначеної діяльності, або фізична особа, яка здатна забезпечити цільове використання земельної ділянки.

2) за договором про емфітевзис, власник земельної ділянки передає право володіння та користування нею для визначеної цілі – сільськогосподарських потреб (виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначена для цих цілей).


Тому, якщо земельна ділянка необхідна потенційному землекористувачеві для відмінних від сільськогосподарських потреб, наприклад для будівництва нежитлових приміщень, а її цільовим призначенням є ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кращим варіантом є укладення договору оренди.

Це по-перше, зумовлюється неможливістю зміни цільового призначення зазначеної вище земельної ділянки у зв’язку із дією мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній, комунальній власності, а також на купівлю-продаж, зміну цільового призначення земельних ділянок приватної власності призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.


По – друге, зазначення в договорі про емфітевзис цілей передачі земельної ділянки в користування, які будуть відмінними від зазначених вище положень ст. 22 ЗК України, створює ризик відмови у державній реєстрації такого права, а також оспорювання такого договору зацікавленою особою.

По – третє, одним із обов’язків землекористувача є ефективне використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, а кореспондуючим правом власника - вимагати цього відповідно до умов, встановлених у договорі. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням є однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою ( п. «ґ» ст. 141 ЗК України).


3) на відміну від оренди, яка передбачає право орендаря укласти договір суборенди, українське законодавство надає можливість відчуження (в тому числі і в порядку спадкування, внесення до статутного капіталу, передання у заставу, тощо) та передачі землекористувачем права користування емфітевзисом, що перебуває у приватній власності, третім особам без згоди на це власника земельної ділянки. Така передача можлива, наприклад, шляхом укладення договору купівлі-продажу права володіння та користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (права емфітевзису). За даним договором передається не право власності, а саме майнове право – право володіння та користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (право емфітевзису), наявне в землекористувача згідно договору про емфітевзис. Таким чином, фактичний власник земельної ділянки у разі укладення вищезазначеного договору не змінюється, та у нього є право переважної купівлі відчужуваних майнових прав.


У разі укладення договору про відчуження права на емфітевзис, необхідно також внести зміни до договору щодо користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договору про емфітевзис) щодо зміни землекористувача, а також зареєструвати ці зміни у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

4) смерть власника земельної ділянки не впливає на чинність як договору оренди, так і договору про емфітевзис. У разі припинення юридичної особи-землекористувача, право на емфітевзис може переходити до її правонаступника за розподільчим та ліквідаційним балансом, передавальним актом, актом-прийманням, тощо.

5) договір оренди може передбачати надання в оренду декількох земельних  ділянок,  що перебувають у власності одного орендодавця (а щодо земель державної та комунальної власності - земельних ділянок, що перебувають у розпорядженні одного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування) ( ч. 4 ст.15 Закону України «Про оренду землі»).

Разом з тим, договором про емфітевзис, не передбачається надання в користування декількох земельних ділянок, навіть якщо їх власником є одна і та ж особа.

6) законодавство передбачає право орендаря на першочерговий викуп орендованої земельної ділянки у разі її продажу, однак аналогічного права для землекористувача за умовами договору про емфітевзис не встановлено.


ВИСНОВОК: в цілому правове регулювання укладення та виконання договору оренди є більш законодавчо визначеним та формалізованим у порівнянні з договором про емфітевзис. Щодо договору про емфітевзис, то оскільки не існує спеціальних нормативних актів, які б окрім положень ЦК та ЗК України детальніше регулювали дане питання, а також відсутня типова форма даного договору, у контрагентів є набагато більше можливостей для впровадження у такі правочини «зручних» для них норм.


Доцільність укладення договору емфітевзису чи договору оренди земельної ділянки визначається у кожному конкретному випадку з врахуванням суб’єктного складу контрагентів, цілей їх діяльності, строків на які потрібно отримати користування земельною ділянкою та мети укладення договору, з визначенням усіх ризиків та переваг вибору кожного з варіантів